こんにちは、ものとです！
一歳の娘と保育士の妻を持つ一般的な会社員です！
一戸建てに住んで、まだ新築だけど引っ越したくなっちゃった！
内装がボロボロになってきたけど、リフォームか住み替えかどっちにしよう？
なんて悩んでいませんか？どちらも「自分の家を売ろうか」というお悩みですね。
家を売るとき大切になるのが、家を売る”タイミング”と”金額”です。家を売るのはいつがおすすめか？売却価格はどうやって決めるのか？そんな疑問にお答えします！
家を売るタイミング
家を売るのに適したタイミングは、売りたいと思ったときです。売りたい時には売りたいと思った理由があるからです。騒音、ご近所付き合い、子どもの学校、リフォームなど、理由は様々考えられます。
これからご紹介するのは、売りたいと思ったときとは別の、金銭面から見た家を売るタイミングです。家を売るための後押し、もしくは冷静にブレーキをかける一助となれば幸いです。
新築・新しい家の場合
結論から言うと、築年数が0〜3年が売るタイミングの目安です。長く見るなら0〜5年くらい。
理由は買い手の心理と住宅ローン残高が関係しています。
理由1.買い手の心理
まず、家を買いたい買い手の気持ちを考えます。家は人生で1番大きな買い物です。そして、1番過ごす時間が長い場所。より良いもの、新しいものが欲しいものです。
なので買い手は「築3年以内」や「築5年以内」、はたまた「築1年以内」という基準を持って家探しをします。新しいほど買いたい人は多くなり、比例して高値がつきやすくなります。
“新しい家が欲しい人”がターゲットになるため、築3〜5年が築年数の上限になってきます。実際、築5年を超える物件はあまり売りに出ていません。
理由2.住宅ローン残高
ローン残高は月々の住宅ローンを支払うことで徐々に減っていきます。しかし、資産価値はローン残高よりも早いペースで落ちていきます。つまり、時間が経つほど、家を売ってもローンが返しにくくなっていきます。5年も経つと数百万円の差が生まれ、家を売っても数百万円がそのまま借金として残ってしまいかねません。
家を売るのが早いほど家の価値は高く、ローンが返しやすくなるのです。
下のグラフはあくまでイメージですが、ローン残高と資産価値の関係性を示しています。ローン残高が減るよりも早く、資産価値がどんどんと下がっていることが分かります。おおよそ20年目以降は、建物の費用を払い終え、土地の費用を払い始めます。土地の価値、地価は時価ですので、その時々で値段が変わりますが大きく下がりゼロ円になることはありません。
住み始めて数年〜数十年経っている場合
結論から言うと、築年数が15〜20年が売るタイミングの目安です。※現に、築6〜14年の物件はあまり出回っていません。
これにはローン残高と住宅メンテナンスが関係しています。
理由1.住宅ローン残高
先ほども言ったように、20年近くローンを払い続けると、ローン残高と資産価値が同じくらいになります。つまり、15〜20年経ってから売ると、売却額でローンを完済できる可能性があります。
もっと時間が経てば資産価値が上回りますが、なぜ25年や30年はおすすめしないのか？についてはこの後、理由2でお話しします。
理由2.住宅メンテナンス
住宅は15〜20年経つと、いろいろなところにガタが出始めます。外壁塗装の塗り直し、キッチンのリフォームなどを考える時期です。寿命なので仕方がありません。
ですから、住み始めて15〜20年頃は「合計数十万円〜数百万円かけてリフォームする or 家を建て直す or 引っ越すか」を考えなければならない時期です。
足腰が弱くなってきたからマンションに引っ越す、という話もよく聞きます。
お金をかけて古い家を綺麗にするより、思い切って売却してマンションなどに引っ越す、という決断が必要な時期なのです。
売却価格の決め方
売る！と決めたら、売却したい金額を決めましょう。もちろん、物件の価値によって売却価格は決まってきますが、あくまで価格は売主が自由に決めることが出来ます。
もし査定額より希望の売却金額が高くても、結局は買い手がいれば査定額は関係ありません。まずは理想の売却価格を考えてみましょう！
理想的な売却価格をきめる
まずは理想を追求しましょう。とは言っても、「とにかく高く！」では結局のところ売却価格を決めることが難しくなってしまいます。以下に例を出しておきますので、参考にしてみてください。
簡単な売却価格の計算式も書いておきますので、参考にしてみてください。
例1.ローン残高+アルファ
ローンを全て返しきり、さらに手元にお金が残ると嬉しいですよね。
現在のローン残高、もしくは年末時点のローン残高を確認し、「引っ越し資金にプラス100万円ほしい！」といったイメージをしておくことがおすすめです。
売却額＝ローン残高＋諸費用＋100万円という感じです。
年末時点のローン残高なら、年末調整や確定申告に必要なので、銀行から書類が届いているはずです！
例2.売却額でローン残高を返しきる
ローン残高をゼロにすることは、気持ちの面で楽になりますが、現実的な理由もあります。抵当権を抹消しないと、買主に物件を売却・引き渡しすることが出来ないのです。
ローンを組むと、銀行に抵当権が渡ります。抵当権とは、簡単に言うと万が一ローンが返せなかった場合に銀行が物件を売りに出すことが出来る権利のこと。売却額をローン返済にあてます。
つまり、ローンを完済しないと家は売れないのです！しかも、借金が残ったままでは、次の住宅を買いたくてもなかなかローンを組めません！(オーバーローンという裏技もありますが、出来れば避けたい方法です。今のローンを返すために、次に組むローンを余計にたくさん借りる方法です。)
というわけで、ローン残高=手元に残る金額、という売却価格に設定します。
売却額＝ローン残高＋諸費用となります。
※売却価格から、売却手数料などいろいろ差し引かれるので、売却価格=ローン残高では赤字になってしまいますのでご注意を。
例3.売却額+預金でローンを返しきる
ローン残高をゼロにしないと家を売れないので、ローンを返し切るのは必須。
預金の中からローン返済にいくら出せるかを決め、以下の金額にします。
売却額＝ローン残高ー出せる預金＋諸費用
例4.売却額+預金+次の借金でローンを返しきる
オーバーローンという仕組みを使えば、売却額と預金ではローンを返せなくても家を売ることは出来ます。
オーバーローンとは、次に組むローンを多めにし、多めにもらった金額を現在のローン返済にあてる方法。
例えば、ローンが200万円残ってしまう場合。次に買う物件が3000万円必要であれば、3200万円のローンを組み、3000万円を新しい物件の支払いにあて、200万円を現在のローン完済にあてます。
式にすると以下です。
売却額＝ローン残高ー出せる預金ーオーバーローン額
ただし、次の間ローンをいくら組めるのか？銀行の査定を受ける必要がありますし、何より家計が成り立つかは十分に検討してください。
売りやすさを考慮した売却価格を決める
理想を決めたら、次は現実的な売却価格を決めます。以下を考慮しましょう。
- 周辺の過去の売却価格相場
- 現在の周辺物件の売り出し価格
- 訪問査定額
- 買い手が検索する価格帯
- 売り終えたい期間
- 売却価格を後で上げるのは避けた方がいい
基本的には売却をしてくれる業者が考えてくれますが、よりよい売却をするためにも頭に入れておきましょう。
特に大切なのが「買い手が検索する価格帯」です。物件を買いたい人の多くはインターネット検索をします。検索の際には「△△万円以上、○○万円未満」といった検索をされることがあります。この「○○万円未満」に注意！
例えば3000万円で売り出すと、「3000万円未満」という検索では出てきません。ですが、2980万円にすれば「3000万円未満」という検索でも出てくるようになります。
検索してもらい、買い手の目につかなければ買ってもらえません。検索も意識した価格設定をしましょう。
もう一つ自分で意識したいのが「売却価格を後で上げるのは避けた方がいい」という点です。買い手が購入を検討中に売却価格が上がると、買う気がなくなってしまいます。売却チャンスを減らす可能性があるので、最初から「これ以上売却価格を上げない！」という意識で価格を決めましょう。
「売り終えたい期間」については、「早く売りたければ価格を安く設定する」という考慮が必要になります。これは業者がちょうどいい価格を提案してくれるはずです。
おまけ(家具やカーテンってどうするの？)
おまけ情報として、家具・家電やカーテンってどうなるのか？についてお伝えします。
単刀直入に言うと「買主との相談次第」です。
買主が「家具・家電・カーテンなど、全部残して！」と言ってあなたが合意すれば、全て残しておいてOKです。「カーテンとエアコンは欲しいけど、後はいらない！」と言われれば、残りの家具などは自分で持ち出すか処分します。
買主の要望と売主(あなた)の合意に基づき決定します。どうしてもエアコンを持っていきたい場合などは相談が必要ですが、基本的には買主の要望には応えてあげたいところです。気持ちよく買ってもらいましょう！
まとめ
最後にまとめます！
- 家を売るなら、〜築5年か、築15〜20年がおすすめ
- 売却価格のイメージを決めておく
- 家具・家電などは買主との相談で残すか処分するかなどを決める
家を売ることは、実はそんなに難しくありません！色んな人がやっていて、意外とハードルの低い行動だと思います。
悩まれている方は、とりあえず査定だけでもしてもらってはいかがでしょうか？
それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました！
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